[23년 3분기] 부동산 대체투자 산업분석

원문: 수면 위로 드러나는 문제들 [8월 monthly] 

정태준, 유안타증권, 23.08.10

 

 

요약

 

1. 해외 상업용 부동산 가격 하락, 국내 대형 증권사 실적에 부정적인 영향 예상

2. 국내 부동산PF 부실 우려, 증권업 전반에 부담 예상

  ㄴ특히 국내 중소형사에 부정적인 영향

 

 

본문

 

1. 대형사 위주 익스포저 집중

 

1. 국내 대형 증권사들이 주관한 해외 대체투자 부실 사례 up

-대체투자가 집중된 지역이 주로 미국과 유럽 등 선진국

- 상업용 부동산(오피스)이 많음

=>국내에서와 달리 주로 중순위 이하를 받치게 되는 경우가 많음

=>대형 증권사들은 해외 대체투자에서 불리한 위치에 있는 것

(선순위 채권자가 자금 회수 절차에 돌입하면 손실을 인식해야하함)

 

2. 해외 상업용 부동산 가격 하락이 한동안 이어질 전망

ㄴ선순위 채권자들의 자금 회수를 촉발하게 함

-고금리 상황이 유지되면서 경기가 침체 국면으로 접어드는 상황

-하락세가 끝날 때가지는 상당한 기간이 필요할 것으로 예상한다.

 

 

유럽 리츠 금리와  ECB 기준금리

 

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2. 국내 PF 부실은 이제 시작 단계

 

1. 최근 새마을금고 부실에 대한 우려 확산

 

1)작년부터 이어져오던 브릿지론 문제가 아직도 해결되지 않았음

-새마을금고가 자금 회수를 위해 포지션을 청산하려 한다면, 자본 대비 부동산 신용공여 비중이 높은 중소형사들은 또다시 급격한 유동성 위기를 맞을 가능성

-지금 당장은 대주단 협의체를 통해 브릿지론의 만기를 연장하면서 PF 시장이 현상을 유지하고 있으나, 반대로 특정 차주의 상황이 전체 시장을 흔들 수 있는 위험도 잠재되어 있음

 

2)채무보증에 대한 충당부채 적립률은 아직도 낮은 수준

-이는 손실이 확정되기 전에는 충당금을 전입하지 않아도 되는 채무보증의 특성에 기인하지만, 그만큼 대비가 부족함을 보여줌

 

 

2. 준공 후 미분양이 후행해서 상승하면 본PF 부실화 문제가 발생할 수 있음

-선순위 채권자가 자금 회수를 위해 경매에 돌입하면, 중순위 이후 채권자들은 손실을 입음

(근데 국내외 모두 기준금리 인상기&경기둔화로 분양 수요 회복 어려운 상황)

-본PF는 전체 PF 시장에서 차지하는 비중이 훨씬 높기 때문에 본PF 부실화는 증권업 전반에 분명한 부담으로 작동할 것

 

+) 국내 대형사들이 해외 부동산 투자에서 불리한 위치에 있듯이,

 국내 중소형사들은 국내 부동산 투자에서 불리한 위치에 있는 것임

 

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3. 키움증권의 부활

 

1. 2분기 내내 부진했던 키움증권은 가장 큰 폭으로 상승

-부동산 대체투자 익스포저가 많은 미래에셋증권과 PF 익스포저가 많은 한국금융지주는 부진한 모습

-결국 해외 대체투자 손실과 새마을금고 이슈 등 부동산 관련 우려가 수면 위로 드러남에 따른 것

 

1) 2분기 부진의 원인이었던 CFD 이슈는 일단락 되었고 2) 부동산 익스포저가 적으며 3) 향후 부동산 관련 문제 발생 시 한국은행에서 유동성을 완화할 경우 가장 크게 수혜를 받을 전망

 

+) 최근 이차전지 관련 테마주들 매매가 급격히 증가하면서 코스닥 시가총액에도 영향을 미치고 있는데,

그래서 거래대금이 급상승하고 키움 같은 브로커리지 수익 위주의 증권사가 잘 되는게 아닌가 싶음

 

 

 

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메트로신문,  23.06.27

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증권사의 부동산 PF 신용공여는 크게 매입 보장과 매입 확약으로 구분된다. 그 중 매입 확약은 시행사가 PF 대출을 갚지 못하거나 투자자 이탈 등으로 유동화증권 차환 금액이 부족한 경우 증권사가 대신 대출금을 갚거나 차환 부족분을 매입해야 하기 때문에 위험성이 크다. 매입 보장은 증권사가 유동화증권 차환 발행을 위한 유동성만 제공해 준다.

 

 

 

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올해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 증권사와 함께 양대 산맥을 이루던 새마을금고가 자취를 감추면서 중소형 사업장의 PF 조달 어려움이 가중되고 있다. 

업계 관계자는 “선순위 자금 집행과 다른 증권사의 셀다운을 받아주던 새마을금고가 사라지자 대형 증권사들이 낮은 LTV로만 들어가고 있어 중·후순위 자금 모집이 쉽지 않아졌다”며 “대형 시공사가 끌고 가는 사업장만 딜이 가능하고 나머지는 모두 스톱된 상태”라고 설명했다.

 

 

 

추가 내용

 

 

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