[23년 2분기] 아시아태평양 오피스 시장 분석

원문: 왜 아시아 태평양 오피스 시장에 투자해야 하는가?

CBRE, JULY 2023

 

CBRE도, 쿠시먼앤드웨이크필드도 최근에 아시아태평양 오피스를 주목해야 하는 이유에 대한 리포트를 냈길래, 그 중 하나 가져왔습니다.

 

 

요약

코로나 이후 세계적으로 오피스 투자 선호도가 감소했으며, 특히 2019-2022년 미국과 유럽 오피스 시장의 투자 활동이 두드러지게 감소했다.

반면, 아시아 태평양 시장은 오피스 복귀를 선도하고 있으며, 공실은 고점 이후 회복세가 관찰되고 있다.

 

 

본문

 

1.  오피스 투자 심리, 투자 규모

1. 코로나19 이후, 전 세계적으로 장기적인 오피스 투자 선호도 감소

-아시아태평양 투자자가 가장 선호하는 섹터 '물류' 선정 (올해 초 CBRE 설문)

-다만 한국은 작년, 올해 모두 오피스가 차지. 물류센터 선호도가 하락

-미국과 유럽, 오피스 투자활동이 꾸준히 감소해 각 25%, 35%의 투자규모 하락

-2023년, 한국의 오피스 투자 선호도가 급증한 것을 확인할 수 있다.

-2022년 미국과 유럽의 오피스 투자규모가 급감한 것을 확인할 수 있다.

 

=>이러한 변동에도 불구하고, 아시아태평양 지역의 오피스는 1) 상업용 부동산 시장에서 가장 큰 거래 비중을 차지, 2) 타 섹터 대비 가장 유동적인 투자자산으로 인식되고 있음

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2. 아시아태평양 오피스 투자 규모 : 소폭 감소

 

1) 2022년 하반기 금리 상승 및 유동성 위축으로 투자활동 약화

-홍콩이 전년 대비 가장 크게 감소 (-44%)

-중국,호주는 20% 미만 감소

-한국은 A급 자산 가격 조정, 우량 매물 위주의 거래 발생

-싱가포르는 지난해 투자규모 증가

-일본은 실절적 투자 규모 증가했으나 엔화 평가절하로 USD 기준 거래량은 축소

 

2) 투자자별 변동

-리츠와 부동산 펀드의 투자활동이 가장 크게 감소

(높은 차입금리, 오피스 자산의 리스크 심사 강화 등의 영향)

-반면, 실입주 목적의 거래는 견고 = 기업의 오피스 수요는 여전

 

-예외적으로 오피스 투자 규모가 증가한 싱가포르

-부동산 펀드와 리츠의 투자 규모가 크게 감소

 

 

 

2. 왜 아시아태평양은 다른가

1. 3차산업 성장 전망

 

1) 3차 산업의 성장이 오피스 공간의 필요성을 증대시킬 것

-신흥 아시아 지역(인도, 동남아)의 3차 산업 성장은 더욱 가속화

-홍콩과 싱가포르, 서비스 산업 중심의 경제로 자리 잡았으며 고부가가치 산업(금융 및 기술)으로 전환 중

 

2) 3차 산업이 경제에서 차지하는 비중

-미국과 유럽은 2027년까지 80% 예상

-신흥 아시아 지역은 2027년까지 60% 예상

=>아시아 지역 서비스 산업의 성장 여력 및 잠재적인 오피스 수요 확대로 이어질 것

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★★★2. 오피스 근무 비중의 변화

1) 아시아태평양 소재 기업은 높은 오피스 출석률 기록

-아시아태평양 지역 기업은 최소 주 3일 이상의 오피스 근무를 기대

-특히 한국은, 대면 교류를 통한 사회적 친분의 중요성 및 보수적 기업 문화가 영향

VS

-미국 주요도시의 경우, 팬데믹 이후 주 평균 2.n일 재택근무를 선호 (기업도 근로자도)

-미국, 유럽은 하이브리드(대면+재택 혼합) 근무가 상대적으로 보편화

 

=>코로나가 가져온 근무 행태의 근본적인 변화임

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3. 오피스의 수요

 

1) 일자리 증가와 오피스 수요의 상관관계

-2021년 초 미국, 일자리 증가오 오피수 수요의 상관관계 역전 처음으로 관찰됨

-즉, 오피스 근무 인력이 증가했음에도 전체 오피스 점유 면적 감소

-아시아태평양 지역은 일자리 증가와 오피스 수요의 상관관계 견고

-이는 오피스 공간 밀도가 상대적으로 높은 특성에서 기인

 

2) 프라임 오피스에 대한 견고한 수요

-FTQ (Flight to Quality, 더 나은 시설로의 이전) 수요가 꾸준히 존재

-즉, 프라임 오피스에 대한 임차인 수요 강화

 

-오피스 입지가 근무 만족도에 미치는 영향

-한편, 한국은 교외에 위치한 오피스 선호가 높은 예외성 관찰됨

*참고: https://gncccc.tistory.com/2

[23년 2분기] 서울 오피스 시장 분석

한국은 높은 임대료, 인구밀도 등으로 교외지역으로 오피스를 이전하는 기업이 증가하는 추세기도 함

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3. 오피스 가격 및 임대료 조정

1. 임대료

-아시아태평양 지역 A급 오피스 시장의 평균 임대료는 완전히 회복되지 않음

-올해 역시, 팬데믹 이전보다 낮은 수준으로 유지될 것

=> 임차인 우위의 시장 예상, 내년 혹은 내후년 저점 예상

 

2. 공실

-올해 예정된 대규모 신규 공급은, 지난해 경기 불안정&개발비 상승으로 지연된 프로젝트들임

-시즈니, 브리즈번 등 일부 도시는 근 10년 이래 가장 높은 공실률 기록, but 향후 하락세 전망

=> 오피스 공급 리스크 점차 완화 기대

 

3. 수익률

-계속된 금리인상으로, 아시아태평양 지역 대부분이 역마진 현상 보임

(역마진: 시장의 차입금리 > 수익률인 상태)

-예외적으로 중국은 최근 대출 금리 인하, 일본은 마이너스 금리

 

4. 기타

-평균 오피스 자산 가치 하락 -> 임대 수익의 중요성이 커짐

-상업용 토지 거래 감소 ->향후 오피스 공급 부족 예상

-건설 비용 증가로 개발 비용 급증

 

 

추가 내용

 

투자시 유의할 점

1. 수요 대비 제한적인 유동성

-대출 만기로 인한 신규대출 및 연장 수요 <->제한적인 유동적으로 호주와 홍콩에서 매각 활동 증가 예상

-대출 수요 대비 자금 조달 여건 역시 악화

-특히, 금년 만기가 도래하는 대출 규모가 큰 국가: 한국, 호주, 일본

ㄴ위 세 나라는 더더욱 투자자금 조달에 유동성 제한적일 것

-다만, 한국은 만기 연장(리파이낸싱), 채무 재조정 등을 통해 재무 안정성 강화, 유동성 확보하는 사례 有

 

 

 

관련 글

 

*리파이낸싱 사례 위주

 

 

1. '유증 완판' 이지스밸류리츠, 리파이낸싱 불확실성 해소

더벨, 정지원, 23.07.27

'유증 완판' 이지스밸류리츠, 리파이낸싱 불확실성 해소

 

-조달한 자금은 차입금 상환에 쓰인다. 올해 12월 1760억원 규모 브릿지론 만기를 앞두고 있다. 지난해 말 도심권역(CBD) 코어 자산인 '트윈트리타워'를 편입하면서 빌린 돈이다. 상환이 이뤄지면 이지스밸류리츠의 LTV는 기존 72%에서 68%로 떨어진다.

>만기를 앞두고 리파이낸싱 불확실성이 있었지만, 자금조달에 성공해 상환할 예정

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2.만기 코앞 미래에셋운용 댈러스오피스 '진퇴양난'

더벨, 황원지, 230.06.01

[위기의 해외 부동산펀드]만기 코앞 미래에셋운용 댈러스오피스 '진퇴양난'

-리파이낸싱을 진행할 경우 문제는 금리 수준이다. 당시 펀드는 5200억원을 2.78%의 고정금리로 조달했다. 하지만 당시 2~3%대였던 리파이낸싱 금리는 현재 6~7%까지 치솟은 상태다. 리파이낸싱에 성공하더라도 손실을 감수해야 하는 셈이다.

-일각에서는 투자 안정성이 높다고 평가받았던 장기 임차인 매물이 오히려 독이 됐다는 분석도 나온다. (중략) 하지만 반대로 장기 임차인이 빠지면 급격하게 부실화가 진행될 수 있다. 실제로 재택근무가 일상화 되거나 대규모 감원으로 인해 장기 우량 임차인의 공실 발생 사례가 늘고 있다는 분석이다.

>미국 주요도시 오피스의 부실화 사례 (댈러스)

>우량/장기 임차인이 빠지며 급격한 부실화, 리파이낸싱 시도 중이지만 성공해도 금리 상승으로 인한 손실 발생

 

 

 

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*개인의견:

아시아태평양 지역의 오피스 시장 흐름은 대충 비슷한데, 우리나라만이 보이는 특성이 흥미롭다. 급격한 임대료 상승과 임대인의 경쟁 우위 상황이나, 교외지역으로 이탈 등등. 그리고 근무 만족도가 교외지역에서 더 높은 건 역시 서울 인구밀도 너무 높고 출퇴근 지옥철 전쟁 때문이겠지.. 근데 전체적인 근무 만족도 자체가 압도적으로 낮아서 웃겼다(안웃김)

한편 당분간 오피스 자체의 가치는 하락할 전망이라, 임대료 수익이 중요하다는 걸 다시 느꼈다. 이래서 공실률과 임차인이 중요하구나 싶고. 그러나 동시에, 위의 댈러스 사례처럼 우량 임차인이 되려 독이 될 수 있다는 것은 처음 알았다. 좀 다르긴 하지만, 임대료 지급을 잘 해서 선호도 높던 cgv가 코로나때 임대료 미지급 사건 있었던 것도 생각났다.

마지막으로, 오피스 시장이 진짜 투자 매력도가 높은가?는 리포트 읽는 내내 긴가민가 했다. 물론 상업용 부동산 시장에서 오피스가 차지하는 비중이 굉장히 높은건 여전한 사실이지만.